Las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social EGIS y su rol en la Nueva Política Habitacional Chilena

Alejandro Toro Blanco (1)

Las últimas modificaciones en la Política Habitacional Chilena han avanzado decididamente hacia un énfasis en el mejoramiento de la calidad, enfatizando en una primera etapa el mejoramiento de los aspectos técnicos de las viviendas, mediante una modificación de especificaciones técnicas, para luego incorporar progresivamente algunos aspectos relativos al diseño, a través de innovaciones importantes en las bases de licitaciones de los diferentes programas, para llegar en la actualidad a una etapa mas madura, en la cual se establece el concepto de calidad de vida ligado al mejoramiento integral del barrio como un concepto importante.

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Este mejoramiento integral se refleja en los nuevos programas como el Fondo Solidario de Vivienda, FSV y en intervenciones como el programa Vivo mi Barrio, o mejoramiento de los 200 Barrios.

Paralelamente a este desplazamiento del eje programático desde el énfasis cuantitativo a la visión de carácter cualitativo, progresivamente también se ha generado una corriente más liberal respecto al rol del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo en la gestión de las políticas habitacionales, es así como en los últimos años han cobrado mas importancia, en un principio, los llamados Programas Privados por sobre los Programas SERVIU, posteriormente se generó el Programa de Fondos Concursables Solidarios, en el cual asumían un rol preponderante las Entidades Organizadoras en todos los aspectos de gestión de los proyectos, compartiéndose con el SERVIU solamente la asistencia técnica para la licitación y contratación de obras, además de la inspección técnica de las obras mediante la asignación de un Prestador de Asistencia Técnica externo contratado para esos efectos.

Esta acción de transferencia de la gestión del proceso habitacional a otras entidades, tiene su punto mas alto, en la reciente generación del Fondo Solidario de Viviendas FSV (DS 174/2005), en este, se establece como eje central de la gestión habitacional de este programa a las llamadas EGIS / Entidades de Gestión Inmobiliaria Social, las cuales son las encargadas de manejar las distintas etapas del Proceso Habitacional, desde la prospección de necesidades habitacionales, la organización de la demanda, la planificación del ahorro, el estudio de factibilidad y provisión de los terrenos, el diseño de los proyectos técnicos de urbanización, el diseño del conjunto y arquitectura de las viviendas, el diseño e implementación de un autodiagnóstico comunitario, el diseño y aplicación de un Plan de Habilitación Social, el estudio de propuestas constructivas y la contratación de las obras, el diseño y aplicación de una metodología de asistencia técnica para el proceso posterior a la obtención de los subsidios y finalmente la inspección técnica de las obras y la tramitación de las recepciones finales concluyendo con las escrituraciones e inscripciones correspondientes.

Este modelo de gestión tiene como referente la acción desarrollada por la Corporación Habitacional de la Cámara Chilena de la Construcción y la Fundación de Viviendas del Hogar de Cristo, entidades que han venido desarrollado esta modalidad de trabajo desde hace varios años. Al revisar las definiciones respecto a quienes son las EGIS, nos encontramos básicamente que se trata de entidades del ámbito privado como las nombradas o consultoras e inmobiliarias de derecho privado por un lado o entidades de derecho publico, básicamente municipios por el otro.
En un análisis mas detallado de los alcances de la acción de las EGIS, nos encontramos que el modelo pareciera privilegiar la acción de las EGIS del tipo municipio, ya que a estas, les permite inscribirse como tales sin necesidad de hacer una distinción de giro con el municipio, prestar la asistencia técnica sin necesidad de generar una corporación autónoma con sus propios recursos y profesionales, no establece multas ni sanciones en el caso de incumplimientos en el caso de las EGIS publicas y no obliga a la EGIS publica a garantizar los recursos entregados por el SERVIU a modo de anticipo.

Con todo lo anterior entendemos que el modelo estaría diseñado para ser implementado con una importante participación de los municipios como EGIS, situación que como propuesta teórica compartimos, pero el tema se complica cuando uno avanza su visión un poco mas allá de los municipios de la capital o los de mayor tamaño en grandes ciudades, basta con conocer la capacidad efectiva de gestión de la mayoría de los municipios de localidades pequeñas y/o rurales de nuestro país para darse cuenta de los problema que significa para ellos asumir la responsabilidades que el FSV en su función de EGIS les entrega.

A nuestro juicio este nuevo escenario en la gestión habitacional ofrece fortalezas y debilidades interesantes de analizar:

En primer lugar uno de los aspectos que queda de manifiesto en este traspaso de toma de decisiones hacia estas entidades, es la posibilidad de manejar el total del proceso habitacional, lo cual permitiría tener una mejor colocación final de los subsidios, ya que por un lado transferiría a la EGIS, el rol de factibilizar los terrenos en donde se construirá, situación que a la fecha es uno de los cuellos de botella en la aplicación de los subsidios del tipo PVP o Rural, en donde los terrenos en general no son evaluados antes de la compra ni postulación y generan habitualmente altos costos en las urbanizaciones de estos. Permitiría también hacer más eficiente la focalización de estos programas al establecer una serie de requisitos ligados a la vulnerabilidad de las familias participantes.

Por otro lado una fortaleza evidente es que estos programas recuperan la importancia de la participación de las familias en las distintas etapas del proceso habitacional, generándoles su espacio en las mesas de trabajo que asumen las distintas tomas de decisiones que llevan adelante el proyecto. Además este rol permite dar cuenta de las nuevas demandas que se han generado en el sector vivienda, en la medida que la etapa de enfrentamiento del déficit duro ha dado paso a un escenario en el cual es posible plantearse mayores expectativas respecto a los estándares de vivienda y barrio que el país puede asumir.

Otro tema importante relacionado con esta acumulación de poder en el proceso habitacional que empiezan a adquirir las EGIS tanto privadas como publicas es la necesidad de establecer una fuerte entidad reguladora y fiscalizadora de esa acción, en ese sentido se hace necesaria una reestructuración de los SERVIU, la cual creemos se ha iniciado con la implementación del Programa de Optimización y Aseguramiento de la Calidad de las viviendas POAC, proceso que seguramente debiera llevar a una entidad mas ágil y operativa en su funcionamiento fiscalizador, quizás del tipo superintendencia destinada a certificar las distintas etapas del proceso habitacional y así apoyar en el mejoramiento de calidad en la vivienda.

En términos generales nos parece que las EGIS pueden ser un aporte importante, en la generación de nuevos proyectos que den respuesta a las necesidades y demandas habitacionales con una visión local, que factibilicen proyectos y aporten en focalizar la acción habitacional. Especialmente en la coyuntura actual en donde se han producido fuertes cuestionamientos a la Política Habitacional y al rol del estado en esta, particularmente en la regulación de las relaciones entre privados, por un lado, y en el desfase que se ha producido en la aplicación de programas, como el Programa de Vivienda Progresiva, que fueron diseñados para un momento histórico distinto al actual y que no responden a las expectativas que hoy tienen las familias chilenas.

En este marco surgen una serie de temas a debatir y analizar para el funcionamiento de las EGIS y la implementación de estos programas de orden integral cualitativo, a partir de nuestra practica en la implementación de distintos Programas Habitacionales, especialmente en sectores rurales y municipios menores de regiones, podemos plantear algunas:

• Generar asistencia técnica pre subsidio para apoyar a los municipios y/o comités en la evaluación técnica y jurídica de terrenos para postulación a FSV y otros programas.
• Apoyar a los municipios para la realización de catastros de terrenos pre evaluados, integrados a la planificación territorial comunal, destinados a la función habitacional.
• Generar fondos de apoyo a los municipios y/o EGIS menores para asumir los costos que significa la habilitación de un proyecto habitacional para los FSV, de modo de romper la situación actual, que se da en los municipios de menos recursos, en la cual las empresas constructoras o inmobiliarias con capacidad económica lideran las definiciones de los proyectos de los FSV, al ser estas las que aportan el financiamiento de los proyectos de urbanización.
• Establecer un fondo de estimulo a la eficiencia y calidad en la presentación y gestión de los proyectos presentados al FSV, dirigido a apoyar y estimular a las EGIS, particularmente a los municipios.
• Destinar recursos a los municipios para desarrollar un plan permanente de difusión de las características de los programas habitacionales, particularmente importante en municipios menores y zonas rurales.
• Generar cursos de capacitación en diseño y gestión habitacional, dirigido a los profesionales de las EGIS, PSAT y SERVIU, que intervienen en la creación de proyectos a presentar a los distintos programas habitacionales, involucrando temas como: Normativa habitacional, Diseño habitacional escala conjunto, definición redes y conectividad, Seguridad residencial y diseño habitacional, Diseño habitacional escala entorno y unidad habitacional, Habitabilidad residencial, Urbanización de conjuntos habitacionales criterios de diseño y normativa, Financiamiento habitacional, acceso a fondos complementarios, Metodologías de Habilitación social para conjuntos habitacionales, Metodología de asistencia técnica aplicada a programas habitacionales, Gestión organizacional para Entidades de Desarrollo Local.
• Estudiar los montos de los subsidios, en función de los estándares de calidad y superficie deseados, estableciendo las diferenciaciones regionales y locales necesarias para lograr cumplir con estos. Diferenciar el subsidio para la factibilización del terreno (costos mayores de urbanización) y para la vivienda.
• Generar un subsidio para la compra de terreno de modo de romper la línea de localización de los nuevos conjuntos en las periferias, permitiendo generar ciudades mas integradas.
• Fortalecer las unidades de apoyo interno en los SERVIU, que sirvan de contraparte para el acompañamiento de los proyectos en sus distintas instancias: administrativa, jurídica, técnica, social, financiera, etc.
• Capacitar a las empresas constructoras mediante seminarios locales y/o regionales en la implementación de los nuevos programas habitacionales y en la aplicación del MITO como instrumento de control de la calidad, esto es particularmente necesario en regiones, en comunas menores donde los contratistas son micro empresas con bajo nivel de formación.
• Establecer concursos de ideas orientados a financiar proyectos innovadores para el FSV, destinados a los profesionales jóvenes y/o EGIS menores que no tienen los recursos para sustentar los costos de habilitación que requiere un proyecto para participar del FSV
• Estudiar las relaciones existentes entre las empresas sanitarias y eléctricas y la creación de conjuntos habitacionales sociales, a efectos de crear una normativa que regule los costos involucrados y elimine los subsidios que se generan por parte del estado a estas empresas en desmedro de las soluciones habitacionales (articulo 52 bis, extensiones de redes a cargo de los subsidios sin reembolsos, sobre exigencia de obras de urbanización en función de la planificación futura de la empresa, etc.)

1. Arquitecto Universidad de Chile. Académico INVI.